Konut piyasası durgunlaşıyor, konut balonu patlayacak gibi bir tartışma süregidiyor [1] ama veriler, durumun şimdilik hiç de öyle olmadığını gösteriyor. TÜİK‘in Haziran ayında yayınladığı verilere bakarak durumu yorumlamaya çalışalım.
Aşağıda Tablo-1’de İpotekli ve diğer (ipotekle satılmayan) olarak kategorilendirilen 2015-2016 yıllarına ait konut satışları yer alıyor. Tablodan da görüleceği gibi 2015-Ocak-Mayıs döneminde 524.423 konut satılmış, bunların 201.594’ü ipotekle (kredilerle), geri kalan 322.829 adedi ise diğer yollardan gerçekleşmiş.
 |
| Tablo-1. İpotekli ve "diğer" kategorisinde illere ve yıllara göre konut satış sayıları |
Bir trendi yakalayabilmemiz için 2016 yılının aynı dönemine bakmamız gerekir. 2016-Ocak-Mayıs döneminde 164.713 ipotekli, 359.899 adet diğer yollardan olmak üzere toplamda 524.612 konut satılmış.
Sadece bu verilere bakarak, halkımız hala konut için bir talep oluşturuyor, diyebiliriz. Bir önceki senenin aynı dönemine göre çok küçük de olsa bir artış söz konusu. Bu tabloda dikkat edilmesi gereken gerçek ise şu: Toplam satışlar aynı olduğuna göre, ipotekli satışlar geçen yıla oranla %18 azalmış durumda. Bu azalmanın başka nedenleri de vardır ama temel nedenin, konut kredilerindeki yüksek seyreden faizler olduğunu tahmin edebiliriz. Daha eski bir veri elimizde yok ama bir önceki yıllarda aylık %0.6 olan faiz oranlarının şimdilerde %1.1’e yükseldiğini biliyoruz (kaynak).
Tablo-1’e göre Van, Türkiye’de en fazla konut satış oranına sahip il olarak görülüyor. Bunun nedeninin, yabancıların konut talebi olmadığını bildiğimize göre (Tablo-3), ne olduğunu çok merak ediyorum.
Tablo-2’de İzmir, İstanbul, Ankara gibi illerin konut satışları ve artış oranları mevcut. Görüldüğü üzere bu 5 ilden sadece İzmir’de konut satışlarında artış var. İpotek oranlarında ise genel itibariyle trende uyulmuş ve azalma söz konusu.
 |
| Tablo-2. Diğer illerdeki yıllara göre konut satış sayıları |
Tablo-3’te yabancılara yapılan konut satış sayıları görülüyor. 2016’da yabancılara konut satışında genel itibariyle bir azalma var. Satışlarda İstanbul 1. sıradayken, artış oranı olarak Trabzon %47 ile birinci, Ankara %45 ile ikinci sırada görülüyor. (TÜİK’in sitesinde yabancıya yapılan satış şöyle tanımlanıyor: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veri tabanı TAKBİS sisteminde yabancı olarak tanımlanan, Türk asıllı olmayan ve 4112 sayılı kanuna tabi olmayan kişilere yapılan satışlardır.) Yabancılar içinde en fazla göze çarpan Iraklılar, daha sonra sırasıyla Kuveyt, Suudi Arabistan, Afganistan ve Rusya geliyor. Bu yabancıların içinde henüz Suriyeli göçmenler yok. Büyük ihtimalle bugünlerde dile getirilen, kendilerine vatandaşlık hakkının verilmesi dolayısıyla onlar da bu tabloda önemli bir yer tutacaktır.
 |
| Tablo-3. Yabancılara yapılan konut satış sayıları, 2015-2016 |
Neticede, emlak balonunun patlaması olarak tarif edilen durumun konut satışlarına bakarak henüz oluşmadığını söyleyebiliriz. Emlakta bir balon olduğu yani fiyatların çok yüksek olduğu fikrine ise kesinlikle katılıyorum. Ancak bu balonun patlaması; inşaat sektörünün bir darboğaza girmesi (muhtemel görmüyorum), bunun sonucunda konut arzının çok düşmesi, buna paralel konut edinme isteğinin de azalması gerekiyor. Ekonomik değil ama sosyo-kültürel deneyimlerime göre tespit yapmam gerekirse; halkımızda hala ev sahibi olma ya da eve yatırım yapma isteği çok yüksek olduğu için balonun patlayacağını yani konut fiyatlarında dramatik bir düşüş olacağını düşünmüyorum.